在生活中如果不是購買新屋，多多少少都會遇到房屋漏水的問題，有的人甚至鬧上法院。今晚在 #警察廣播電台 #卡爾愛享樂 #法律e點靈 中聊到，其實在處理上多些法律常識與技巧，就可以避免法律糾紛！

一、如果我發現家裡出現漏水的狀況，一開始應該如何處理？

如果發現家裡漏水，可以先將漏水狀況拍照或錄影存證，找自己認識的抓漏廠商先進行評估，用專業的角度釐清漏水責任歸屬。

二、如果抓漏公司認為疑似樓上漏水，想要到樓上進行檢測，我們有權向樓上鄰居要求嗎？

（一）依據上《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」；換言之，如果我要確認房屋設置的自來水管線或者馬桶管線等，我們的鄰居有配合的義務。

（二）另外，同法第2項規定：「進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。」，也因此，如果進入鄰居家檢測時，必須以減少損害方式進行檢測，檢測後如果造成鄰居家損害，也必須補償讓人家回復原狀。

三、如果鄰居不願意配合檢測，我們又該如何處理？

（一）一般來說，敦親睦鄰是最好的方式，建議不要動輒提告。

（二）萬不得已採取法律行動，依（公寓大廈管理條例）第6條第3項規定，如果住戶經協調，仍拒絕不讓人來檢測管線，住戶或者管理委員會都可以依法請求主管機關開罰或者向法院為必要處置。

（三）依《公寓大廈管理條例》第47條規定，如果住戶或區分所有權人拒絕其他住戶檢驗管線，住戶、管委會可向主管機關處理，主管機關會通知「限期改善」，如限期不改善，則處以3000元以上至15000元以下罰鍰，可連續處罰。

四、如果查出漏水部分，是公共管線、約定共有部分的管線，則漏水責任由何人負擔？

依據《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，簡單說，共有或約定共有部分漏水，導致其他住戶受損，當然應由管委會處理。

五、如果查出漏水部分，是專有管線，則漏水責任由何人負擔？

依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」簡單的說，四樓房屋私人管線漏水，造成三樓房屋漏水，當然由四樓住戶負擔漏水責任。

六、一般新成屋，建商會負擔漏水的保固責任嗎？

（一）大家可以參照「房屋買賣契約」，有沒有特別約定漏水保固責任？通常一般新成屋的漏水保固期限為1至3年，例如：某些建案會明定室內防水保固1年，屋頂防水保固3年，有合約就照合約，如果合約沒有約定就照法律。

（二）《民法》第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，簡單的說就是買入房屋五年內，建商都有漏水瑕疵擔保責任，但如果發現瑕疵六個月內都不通知建商修理，這個解除權或請求權就會消滅。

七、如果我買的是中古屋，而且買賣四年後才發現漏水，我還可以請原屋主負擔賠償嗎？

這個狀況與一般新成屋相同處理，有契約依契約看保固責任，沒契約則看漏水在交屋後多久發生？超過五年發生，就不能請原屋主負責；未超過五年，還要看現住戶發現漏水後，有沒有在六個月內通知原屋主，如果有，才能夠要求原屋主負責。

八、如果已經釐清漏水責任，好說歹說樓上住戶就是不願意賠償，又該如何處理？

（一）如果已經釐清責任，但是肇事的住戶不願意解決問題，受害住戶可以先透過各地調解委員會進行調解，如果調解不成立，或是不想花時間調解，也可以直接訴諸法律解決。

（二）實務上對於漏水糾紛，因為法官也不是漏水專家，所以訴訟程序中一定會委託鑑定，由專業報告來評估到底誰對誰錯。最後對於漏水的損失，如果能夠評估客觀價額是最好，如果是要論及損害房屋價值，法院也會委請鑑定公司進行鑑價，依照專業報告的損失金額要求對方負擔賠償。

九、最後有無要提請聽眾部分？

（一）無論是中古屋或者新成屋，住戶都可以看清楚合約，來釐清漏水的損害賠償責任。

（二）如果要購屋，依據專家的建議，買房屋之前，應該要先觀察房屋外觀，看看房屋有無龜裂或長青苔，大雨過後一定要至頂樓查看，是否有積水？或者地下室有無積水？如果是室內，也要看陽台、窗框，有無水痕？從細節中就可以注意到房屋的狀況。

有任何想要討論的議題都歡迎粉絲團私訊 #徐惠珍律師，別忘了分享給您親朋好友！下次見:)

圖片來源: https://www.lnka.tw/html/topic/17028.html