今晚在 #警察廣播電台 #MusicRunway #法現好厝邊 中討論到現在設有管委會的集合式住宅，大多都有許多地規定要住戶遵守，例如：倒垃圾的時間、能否養寵物、停車場鐵捲門開放的時間等，許多住戶雖然不願意，卻也必須遵守，就讓 #徐惠珍律師 來和大家分享常見的法律究ㄈ

一、請問集合式住宅住戶（設有果委會），能否在自家牆面外掛立「冷氣」？營業用的招牌？或者在外牆裝設鐵窗呢？

（一）關於冷氣部分：

可以，依據《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定，其中僅針對「設置廣告物」、「鐵鋁窗」或其他類似之行為受到規範。而內政部營建署90年7月25日營署建字第9010383號函釋示公寓大廈外牆面裝設冷氣機，並非公寓大廈管理條例第8條禁止之行為，再依當時司法實務也支持這樣的見解（例如：臺灣高等法院臺中分院93年度上字第204號判決）。因此在公寓大廈住宅住家外牆，裝設冷氣機，是被允許的。

（二）關於「招牌」部分：

不可以，根據上面的規定，可知在公寓大廈「裝置廣告物」是違反公寓大廈管理條例相關規定，管委會是有權訴請住戶拆除的。

（三）關於「鐵窗」部分：

不可以，根據上面的規定，原則上是禁止在集合住宅外牆面設置鐵窗，須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制。如住戶違規設置鐵窗，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依法裁罰，該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔（公寓大廈管理條例第8條第3項參照）。

例外，由於防治兒童意外墜樓之新聞頻傳，為預防發生墜樓事故，《公寓大廈管理條例》第8條第2項前段明定，「公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽台得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。」，在這種情形下，住戶可以裝設鐵窗。

二、請問如果集合式住宅住戶（設有管委會）拒不繳納公寓大廈管理費，應如何處理？

按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，《公寓大廈管理條例》第21條定有明文。

三、請問公寓大廈磁磚掉落，如果砸到行人，應由何人負擔損害賠償責任？

（一）首先要看建設公司及營造廠對於外牆飾材，一般保固1至3年甚至更短。若事故發生在保固期間內，建商要負刑事及民事責任。

（二）其次如果超過保固期，公寓大廈外牆原則上屬共用部分，依公寓大廈管理條例規定，應由公寓大廈管理委員會負責修繕、管理、維護，若管委員會未盡到管理維護的責任，導致外牆磁磚剝落砸傷或砸死人，公寓大廈管理委員會自應承擔責任。

（三）針對多老舊公寓並未成立公寓大廈管理委員會，則公寓的所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護義務，如外牆因疏於修繕、維護導致磁磚剝落砸傷人，或致人於死之情況發生，全體區分所有權人均須負相關民刑事責任。

四、請問集合式住宅（設有管委會），管理委員會能否自行貼公告禁止飼養寵物呢？

（一）依據《公寓大廈管理條例》第16條第4項「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」。

（二）也因此，在公寓大樓經過區分所有權人會議而制定新的「規約」，明定「社區禁止飼養寵物」，這個社區全體住戶就要遵守規定；反之，如果沒有經過區權人會議，光憑管理委員會本身，是不能擅自貼公告禁止住戶飼養寵物。

五、請問如果一般公寓有四層樓，屋頂是平台，長久以來都是頂樓住戶擅自使用，甚至改建為房屋利用，這樣合法嗎？其他住戶如何救濟？

（一）依照實務見解（最高法院84年度台上字第2683號民事判決意旨），關於大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。除非四樓住戶私自使用陽台面積，是經過其他區分所有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或經分管協議，或有其他合法權源，始得為之。

（二）大樓屋頂平台既然是全體住戶「共有」，如四樓住戶沒有如前之合法權源，就不可以私自使用，其他住戶任何一人都可以依《民法》第767 條第1 項前段、第821 條請求拆除五樓頂樓平台爭增建物。簡單的說：任何一個共有人都可以向法院訴請拆屋還地，將頂樓平台面積返還全體住戶使用。

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圖片來源: https://blog.xuite.net/ljd.ljd5712/twblog/107804770-公寓大廈管理之專業用語定義-大台中室內設計